Canon máximo e incremento
En vivienda urbana, el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral (Ley 820 de 2003, art. 18). En la práctica, el tope es el 2 % mensual del avalúo catastral.
El canon puede subir cada 12 meses y como máximo el IPC del año anterior (art. 20). Para los incrementos de 2026 el tope es 5,10 %. El propietario debe avisar el nuevo valor y la fecha por escrito.
Calcule el incremento de su arriendo o el canon máximo legal.
Depósitos y garantías
En vivienda está prohibido exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar el contrato (Ley 820 de 2003, art. 16). Lo que sí se puede pedir es una póliza de arrendamiento o uno o varios codeudores.
Si le piden un depósito para arrendar un apartamento o una casa, puede negarse y reportar el aviso. En locales, oficinas y bodegas el depósito sí se puede pactar.
Reparaciones: quién paga qué
Las reparaciones necesarias son del propietario: las que mantienen el inmueble en condiciones de servir, como daños en la estructura, filtraciones del techo, tuberías internas o la instalación eléctrica (Código Civil, art. 1985).
Las reparaciones locativas son del inquilino: los deterioros que normalmente se causan por el uso o por culpa de quien habita, como vidrios rotos, llaves que gotean por mal uso, huecos en paredes o desagües tapados (Código Civil, art. 1998).
En Vivuk, cada solicitud de reparación queda registrada con fotos y se clasifica como locativa o necesaria, con el plazo y la respuesta de cada parte.
Servicios públicos y administración
El contrato debe decir quién paga los servicios públicos y si la administración está incluida en el canon. Si el inquilino no paga los servicios, el propietario puede exigir garantías o terminar el contrato. Guarde las facturas pagadas: en Vivuk se suben desde el celular y quedan al día para las dos partes.
Preaviso y terminación
Si el inquilino quiere entregar al vencer el contrato o una prórroga, debe avisar por escrito con al menos 3 meses de anticipación, por correo certificado. Si quiere salir antes del vencimiento, la ley prevé una indemnización de tres meses de canon.
El propietario también puede terminar en algunos casos que señala la ley, con preaviso de 3 meses por correo certificado, y en varios de ellos pagando una indemnización (Ley 820 de 2003, art. 22). Fuera de esos casos y sin acuerdo, tiene que acudir a un juez.
Calcule la fecha límite del preaviso y descargue un modelo de carta.
Entrega y salida
Al recibir el inmueble, haga un inventario con fotos de cada espacio. Al salir, el inquilino lo devuelve como lo recibió, salvo el desgaste natural por el uso normal (Código Civil, art. 2005). Lleve también los recibos de servicios al día.
Con el inventario de entrada y el de salida comparados, nadie paga lo que no le corresponde.
Locales, oficinas y bodegas
Los arriendos comerciales se rigen por el Código de Comercio. Quien ha ocupado el local por dos años o más con el mismo negocio tiene derecho a renovar el contrato, salvo que haya incumplido el contrato, que el dueño lo necesite para vivir o para un negocio propio distinto, o que el inmueble se vaya a reconstruir, reparar a fondo o demoler (art. 518).
Si el propietario no quiere renovar por esas razones, debe avisar con al menos 6 meses de anticipación (art. 520). El depósito y el incremento se pactan libremente en el contrato.