La Ley 820 de 2003 es la norma que regula el arriendo de vivienda urbana en Colombia. Aplica cuando usted arrienda un apartamento, una casa, un apartaestudio o una habitación para vivir. Conocerla evita la mayoría de los problemas entre inquilinos y propietarios, porque deja claro qué se puede pedir y qué no.
A qué contratos aplica la Ley 820 de 2003
La ley cubre el arriendo de inmuebles destinados a vivienda urbana, también cuando se arrienda una parte del inmueble, como una habitación con zonas compartidas. No aplica a locales, oficinas ni bodegas, que siguen el Código de Comercio, ni a fincas y lotes, que siguen el Código Civil.
El contrato puede ser verbal o escrito. Aun así, conviene que quede por escrito y con estos puntos claros: quiénes son las partes, qué inmueble se arrienda, qué zonas y servicios se comparten si los hay, el precio y la forma de pago, la duración y quién paga los servicios públicos.
Canon máximo e incremento
El canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral. En la práctica, el tope es el 2 % mensual del avalúo que aparece en el recibo del predial. Puede revisarlo con la calculadora del canon máximo.
El canon puede subir una vez cada 12 meses y como máximo el IPC del año anterior. El propietario debe informar por escrito el nuevo valor y desde cuándo rige. Vea el incremento de este año.
Depósitos y garantías
La ley prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar el contrato de vivienda. Lo que sí se puede pedir es una póliza de arrendamiento o uno o varios codeudores. Si le piden plata como depósito, puede negarse y reportar el caso.
Obligaciones de cada parte
El propietario debe entregar el inmueble en buen estado, mantenerlo en condiciones de servir para vivienda con las reparaciones necesarias, y entregar copia del contrato firmado.
El inquilino debe pagar el canon a tiempo, cuidar el inmueble, hacer las reparaciones locativas, pagar los servicios que le correspondan, cumplir el reglamento de propiedad horizontal y devolver el inmueble como lo recibió, salvo el desgaste normal por el uso.
Para saber quién paga cada arreglo, lea la guía sobre reparaciones locativas y necesarias.
Cómo termina el contrato
El contrato se prorroga solo por el mismo término si ninguna parte avisa. Quien quiera terminarlo al vencimiento debe dar preaviso escrito con al menos 3 meses de anticipación, por correo certificado. La ley también señala causales para terminarlo antes, como el no pago del canon, y en varios casos prevé una indemnización. Calcule su fecha en la herramienta del preaviso.
El contrato como título ejecutivo
El contrato de arriendo sirve para cobrar judicialmente las sumas que se deban, como cánones atrasados o servicios públicos, sin necesidad de un proceso previo para declarar la deuda. Por eso es tan importante que esté firmado y que los pagos queden registrados.
Cómo le ayuda Vivuk
Con Arriendo en línea, el contrato de vivienda trae las reglas de la Ley 820: Vivuk revisa el canon máximo, no permite depósitos, calcula el incremento con el IPC y le recuerda la fecha del preaviso. Conozca todo en la página de sus derechos.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 820 aplica a locales y oficinas?
No. Regula el arriendo de vivienda urbana, incluidas las habitaciones y la vivienda compartida. Los locales, oficinas y bodegas se rigen por el Código de Comercio.
¿El contrato de arriendo tiene que ser escrito?
La ley permite que sea verbal o escrito, pero por escrito es mucho más fácil probar lo que se acordó: canon, fecha de pago, duración y quién paga los servicios.
¿Cuánto puede subir el arriendo cada año?
Cada 12 meses y como máximo el IPC del año calendario anterior, avisando por escrito el nuevo valor y la fecha desde la que rige.
Información general, no asesoría jurídica. Para un caso concreto, consulte a un abogado.