Cuando algo se daña en un inmueble arrendado, la pregunta es siempre la misma: ¿quién paga? El Código Civil distingue dos tipos de arreglos. Las reparaciones necesarias le corresponden al propietario y las reparaciones locativas al inquilino.
Qué son las reparaciones necesarias
Son las que mantienen el inmueble en estado de servir para lo que se arrendó. El Código Civil pone a cargo del arrendador hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, excepto las locativas. Ejemplos:
- Goteras, filtraciones y humedades que vienen del techo o de los muros.
- Daños en tuberías internas, bajantes o el alcantarillado del inmueble.
- Fallas de la instalación eléctrica o del gas que no son por mal uso.
- Grietas o problemas de la estructura.
- Electrodomésticos incluidos en el arriendo que se dañan por desgaste normal.
Qué son las reparaciones locativas
Son los deterioros menores que normalmente se causan por el uso diario o por culpa de quien habita. El Código Civil las pone a cargo del arrendatario. Ejemplos:
- Bombillos, interruptores y tomas dañados por el uso.
- Vidrios rotos, chapas y llaves dañadas o perdidas.
- Desagües, sifones y sanitarios tapados.
- Empaques de llaves que gotean.
- Huecos en paredes, manchas y rayones.
Los casos dudosos
No todo es blanco o negro. Un calentador puede dañarse por el uso normal (necesaria) o por mal uso (locativa). Una llave puede gotear por un empaque gastado (locativa) o por una tubería rota dentro del muro (necesaria). En esos casos, lo mejor es revisarlo juntos, con fotos y, si hace falta, con el concepto de un técnico.
Cómo pedir una reparación
- Avise por escrito al propietario lo antes posible, con fotos y la fecha en que empezó el problema.
- Si es urgente, como una fuga de gas o de agua, cierre el registro y avise de inmediato.
- Acuerden por escrito quién arregla, quién paga y en qué plazo.
- Guarde las facturas y la evidencia del arreglo.
No descuente arreglos del canon por su cuenta: puede terminar en un incumplimiento. Si el propietario no atiende una reparación necesaria y urgente, el Código Civil prevé el reembolso de lo que usted pague, siempre que haya avisado a tiempo. Déjelo todo por escrito.
Cómo lo maneja Vivuk
En Arriendo en línea, el inquilino pide la reparación con fotos desde el celular. Vivuk sugiere si parece locativa o necesaria con la explicación de la ley, y las dos partes ven el estado y la respuesta. Más en sus derechos al arrendar y en la guía sobre quién paga la pintura.
Preguntas frecuentes
¿Una gotera es locativa o necesaria?
Una gotera por el techo o una filtración suele ser necesaria y le corresponde al propietario, salvo que la haya causado el inquilino.
¿Quién cambia un vidrio roto?
Normalmente el inquilino, porque es una reparación locativa, salvo que el vidrio se haya roto por un defecto del inmueble.
¿Puedo hacer yo el arreglo y descontarlo del arriendo?
No lo descuente por su cuenta. Avise por escrito al propietario con fotos. Si es una reparación urgente que él no atiende, el Código Civil prevé el reembolso de lo que usted pague, siempre que haya avisado a tiempo; acuérdelo por escrito.
Información general, no asesoría jurídica. Para un caso concreto, consulte a un abogado.