La promesa de compraventa es el documento con el que comprador y vendedor se comprometen a firmar la escritura en una fecha y notaría determinadas. Es el paso que da seguridad mientras se reúnen los papeles y se aprueba el crédito.
Requisitos de la promesa de compraventa
El artículo 1611 del Código Civil exige cuatro cosas para que la promesa produzca efectos:
- Que conste por escrito.
- Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces.
- Que tenga un plazo o condición que fije la época en que se firmará la escritura.
- Que el contrato quede tan determinado que para perfeccionarlo solo falte la escritura y el registro.
En la práctica: identifique bien el inmueble con su dirección y su matrícula inmobiliaria, el precio, la forma de pago, la fecha, la hora y la notaría de la escritura.
Las arras
Las arras son un dinero que se entrega al firmar la promesa. Pueden ser:
- De retracto: permiten que cualquiera se arrepienta. Quien las dio las pierde; quien las recibió las devuelve dobladas.
- Confirmatorias: confirman el negocio y se abonan al precio. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la terminación con perjuicios.
Escriba con claridad qué tipo de arras pactan. Muchas promesas incluyen también una cláusula penal para el incumplimiento.
Qué más debe incluir
- Quién paga cada gasto: notaría, impuesto y derechos de registro, retención en la fuente. Vea los gastos de escritura y registro.
- La fecha y las condiciones de entrega.
- Que el inmueble se entrega a paz y salvo de predial, valorización, administración y servicios.
- Qué pasa si el crédito del comprador no se aprueba.
- La lista de documentos que cada parte debe entregar.
Errores comunes
- Firmar sin revisar el certificado de tradición.
- No fijar una fecha cierta para la escritura.
- Entregar dinero sin recibo ni promesa firmada.
- Dejar en el aire quién paga los gastos.
Cómo lo hace Venta segura
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Preguntas frecuentes
¿La promesa transfiere la propiedad?
No. La propiedad se transfiere con la escritura pública registrada. La promesa obliga a las partes a firmar esa escritura en la fecha acordada.
¿Qué pasa si una parte se arrepiente?
Depende de lo pactado. Con arras de retracto, quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas. Con cláusula penal, quien incumple paga la pena pactada.
¿Se puede firmar electrónicamente?
Sí. La Ley 527 de 1999 reconoce la firma electrónica cuando el mecanismo es confiable y las partes lo acuerdan. La escritura sí se firma en la notaría.
Información general, no asesoría jurídica. Para un caso concreto, consulte a un abogado.